- Libre las partes definen plazo, indexacion y moneda del contrato
- Sin ICL ya no es obligatorio el Indice de Contratos de Locacion del BCRA
- Sin minimo el plazo minimo de 3 anos ya no rige para nuevos contratos
- Vigentes garantias, registracion ARCA y prohibicion de pagos anticipados excesivos siguen en pie
Que establecia la Ley 27.551 original
La ley de alquileres de 2020 introdujo cambios profundos en el mercado locativo argentino. Los mas importantes:
- Plazo minimo de 3 anos: todos los contratos de alquiler de vivienda debian tener un plazo minimo de 3 anos (antes eran 2 anos)
- Ajuste anual por ICL: el precio solo podia ajustarse una vez al ano, usando el Indice de Contratos de Locacion que publicaba el BCRA (un promedio entre IPC e RIPTE)
- Registracion en AFIP: los contratos debian registrarse ante el organismo fiscal
- Garantia limitada: se ampliaron las opciones de garantia aceptables (titulo de propiedad, aval bancario, seguro de caucion, recibo de sueldo, garantia personal)
- Comisiones: solo el propietario pagaba la comision inmobiliaria en alquileres de vivienda
El resultado fue mixto. La proteccion al inquilino era real, pero muchos propietarios retiraron sus inmuebles del mercado de alquiler formal, los volcaron al alquiler temporario o los dejaron vacios. La oferta se contrajo y los precios subieron, en parte neutralizando el efecto protector de la ley.
Que modifico el DNU 70/2023
El Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 (conocido como "DNU de desregulacion") modifico sustancialmente el marco de alquileres. Los cambios principales:
Plazo: libertad contractual
Se elimino el plazo minimo obligatorio de 3 anos. Las partes pueden acordar libremente la duracion del contrato. En la practica, el mercado se estabilizo mayoritariamente en contratos de 2 anos para vivienda y 1-3 anos para comercial, similar a lo que existia antes de la Ley 27.551.
Esto no significa que se pueda hacer un contrato de 3 meses para vivienda habitual: el Codigo Civil y Comercial sigue estableciendo un piso de razonabilidad, y un juez podria considerar abusivo un plazo excesivamente corto para vivienda permanente.
Indexacion: libre acuerdo
La obligatoriedad de usar el ICL del BCRA como unico mecanismo de ajuste fue eliminada. Las partes pueden pactar:
- Ajustes mensuales, trimestrales, semestrales o anuales
- Indice de referencia: IPC (Indice de Precios al Consumidor), ICL, dolar oficial, UVA, o cualquier otro parametro objetivo
- Monto fijo escalonado: valores predeterminados para cada periodo del contrato
- Contratos en dolares: legales, aunque el pago puede hacerse en pesos al tipo de cambio pactado
En la practica, los mecanismos mas comunes en 2026 son: ajuste trimestral por IPC, ajuste cuatrimestral por ICL y contratos en dolares para segmentos de alto poder adquisitivo. Los ajustes mensuales existen pero son menos frecuentes de lo esperado porque generan incertidumbre para ambas partes.
Comisiones: distribucion libre
La prohibicion de cobrar comision al inquilino fue derogada. En la actualidad, la practica varia segun la plaza:
- CABA: la mayoria de las inmobiliarias cobra un mes de alquiler a cada parte (propietario e inquilino) como comision
- Provincia de Buenos Aires: similar a CABA, aunque con mayor variabilidad
- Interior: en muchas ciudades la comision sigue siendo solo a cargo del propietario por costumbre del mercado, no por obligacion legal
Lo que sigue vigente
Registracion ante ARCA
La obligacion de registrar los contratos de alquiler ante ARCA (ex AFIP) continua vigente. El propietario o la inmobiliaria deben informar: datos de las partes, inmueble, plazo, monto, forma de ajuste y garantias. El incumplimiento puede derivar en sanciones fiscales y dificulta la deduccion impositiva del alquiler para el inquilino.
Garantias
Las disposiciones sobre garantias de la Ley 27.551 se mantienen en lo esencial. El propietario no puede exigir mas garantias de las necesarias y debe aceptar al menos dos de las siguientes opciones presentadas por el inquilino:
- Titulo de propiedad inmueble
- Aval bancario
- Seguro de caucion
- Garantia de fianza o fiador solidario
- Garantia personal del inquilino (recibo de sueldo con ingresos suficientes)
En la practica, el seguro de caucion se ha convertido en la opcion dominante en los grandes centros urbanos. Su costo (entre 3% y 5% del valor total del contrato) es asumible para el inquilino y ofrece seguridad juridica para el propietario.
Prohibicion de pagos anticipados excesivos
Sigue vigente la restriccion de no exigir mas de un mes de deposito y un mes de alquiler anticipado al inicio del contrato. Los depositos se devuelven al finalizar el contrato, actualizados al ultimo valor del alquiler.
Como afecta a los consorcios
Los consorcios de propiedad horizontal tienen una relacion indirecta pero importante con la ley de alquileres. El administrador debe saber:
- Expensas: las expensas ordinarias son a cargo del inquilino (salvo pacto en contrario). Las extraordinarias (reparaciones mayores, mejoras) son a cargo del propietario. Esta distincion no cambio con el DNU
- Comunicacion: el administrador debe notificar tanto al propietario como al inquilino cuando ambos figuran en el sistema del consorcio. No hacerlo puede generar problemas de cobro
- Deuda de expensas: la deuda corre contra la unidad funcional, no contra la persona. Si el inquilino no paga, el consorcio puede reclamar al propietario
Como analizamos en detalle en nuestro articulo sobre derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos respecto a expensas, la distribucion de gastos entre propietario e inquilino tiene matices que conviene dejar claros desde el contrato.
Contratos firmados antes del DNU
Un punto de conflicto frecuente: los contratos firmados durante la vigencia plena de la Ley 27.551 (entre julio 2020 y diciembre 2023) mantienen las condiciones pactadas originalmente. Es decir, si un contrato de 3 anos firmado en 2023 establecia ajuste anual por ICL, esas condiciones rigen hasta el vencimiento del contrato. El DNU no tiene efecto retroactivo sobre contratos ya celebrados.
Para los contratos que se renovaron o celebraron despues del DNU, las nuevas reglas aplican en su totalidad.
Consejos practicos
Para propietarios
- Definir la indexacion con precision: no basta con decir "se ajusta por inflacion". El contrato debe especificar el indice exacto (IPC-INDEC, ICL-BCRA), la periodicidad y la formula de calculo
- Registrar el contrato: ademas de ser obligatorio, permite descontar gastos del inmueble en Ganancias
- Considerar el seguro de caucion: es mas agil que perseguir a un garante y cubre hasta 12-18 meses de alquiler impago
Para inquilinos
- Negociar el indice de ajuste: el IPC tiende a ser mas predecible que indices ad hoc. Evitar contratos con "ajuste a criterio del propietario"
- Pedir recibo por todo pago: incluyendo el deposito, el mes adelantado y cada mes de alquiler. Sin recibo, no hay prueba
- Conocer las expensas: antes de firmar, pedir las ultimas 3 liquidaciones de expensas para dimensionar el costo real de vivir en esa propiedad
El mercado de alquileres argentino funciona hoy con mas libertad contractual y menos rigidez normativa que durante la vigencia plena de la Ley 27.551. Eso tiene ventajas (mas oferta, contratos mas flexibles) y riesgos (menos proteccion automatica para la parte debil). La clave esta en informarse, negociar las condiciones con claridad y dejar todo por escrito. Un contrato bien redactado es la mejor proteccion, independientemente del marco legal vigente.