El marco legal: Ley 27.551 y el DNU 70/2023
La Ley 27.551 de Alquileres (sancionada en 2020) estableció reglas claras sobre la distribución de expensas entre propietario e inquilino. Su artículo 1209 del Código Civil y Comercial (modificado por esta ley) dice expresamente que el locatario (inquilino) tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa (es decir, las expensas ordinarias derivadas del uso), mientras que las expensas que gravan la cosa (mejoras, obras, reparaciones estructurales) están a cargo del locador (propietario).
El DNU 70/2023 (diciembre 2023) derogó la Ley 27.551 en su totalidad y volvió a un régimen de libertad contractual más amplio. Esto significa que desde enero 2024, las partes pueden pactar libremente quién paga qué en materia de expensas. Sin embargo, la costumbre del mercado inmobiliario argentino mantiene la distinción entre ordinarias e extraordinarias como criterio de distribución, y la mayoría de los contratos siguen esa lógica.
Estado legal actual (2026): con la derogación de la Ley 27.551 por DNU 70/2023, la distribución de expensas se rige por lo que diga el contrato de locación. Si el contrato no dice nada, se aplican las normas generales del Código Civil y Comercial (artículo 1209): gastos de conservación y uso a cargo del inquilino, mejoras y gastos que aumentan el valor del inmueble a cargo del propietario.
Expensas ordinarias: lo que cubre el funcionamiento diario
Las expensas ordinarias son los gastos necesarios para el funcionamiento cotidiano del edificio. Incluyen:
- Sueldo del encargado y cargas sociales (el rubro más pesado, suele representar entre el 40% y el 60% de las expensas).
- Limpieza y mantenimiento de espacios comunes (hall, escaleras, ascensores, pileta, SUM).
- Servicios comunes: luz de espacios comunes, agua (si es centralizada), gas de caldera central, internet del edificio.
- Seguro del edificio: la póliza de seguro integral del consorcio.
- Mantenimiento preventivo: servicio de ascensores, matafuegos, desinsectación, limpieza de tanques.
- Administración: honorarios del administrador.
- Fondo de reserva: la contribución mensual al fondo para imprevistos (típicamente entre el 5% y el 10% de las expensas comunes).
Por costumbre y por la lógica del artículo 1209 del CCyC, las expensas ordinarias están a cargo del inquilino, porque son gastos derivados del uso y goce del inmueble. El inquilino usa el ascensor, transita por los pasillos limpios, recibe la protección del seguro y se beneficia del trabajo del encargado.
Expensas extraordinarias: lo que mejora o repara el edificio
Las expensas extraordinarias son gastos que exceden el mantenimiento habitual y que generalmente mejoran, reparan o amplían las instalaciones del edificio. Incluyen:
- Obras y reparaciones mayores: cambio de cañerías, impermeabilización de terraza, reparación de fachada, refacción de tanque de agua.
- Instalaciones nuevas: colocación de cámaras de seguridad, instalación de portero eléctrico o videoportero, construcción de cocheras.
- Reemplazo de equipamiento: cambio de ascensor, cambio de bomba de agua, reemplazo de caldera.
- Juicios del consorcio: honorarios de abogados y costas en juicios contra constructores, proveedores o terceros.
- Multas o deudas extraordinarias: regularización impositiva, deudas acumuladas de períodos anteriores.
Las expensas extraordinarias están a cargo del propietario, porque representan mejoras o reparaciones que incrementan o preservan el valor del inmueble. El inquilino no debería financiar la reparación de la fachada de un edificio del que no es dueño.
La zona gris: los gastos que generan discusión
La distinción ordinaria/extraordinaria parece clara en la teoría, pero en la práctica hay rubros que caen en una zona gris:
El fondo de reserva
Es técnicamente una expensa ordinaria (se cobra todos los meses como parte de las expensas comunes), pero se usa para financiar gastos extraordinarios (reparaciones de emergencia). Si el inquilino paga el fondo de reserva mensualmente y después ese fondo se usa para cambiar la bomba de agua, el inquilino está indirectamente financiando un gasto extraordinario.
La costumbre prevalente es que el fondo de reserva lo paga el inquilino como parte de las expensas ordinarias. Es discutible, pero es la práctica del mercado. Si querés evitar el conflicto, especificalo en el contrato.
Reparaciones menores vs. mayores
Pintar los pasillos por desgaste normal del uso es mantenimiento (ordinaria). Pintar la fachada completa del edificio por deterioro estructural es reparación mayor (extraordinaria). Pero pintar los pasillos porque hubo una inundación por rotura de caño, es ordinaria o extraordinaria? La reparación del caño es extraordinaria, pero la pintura posterior puede ser ordinaria. Estos matices se resuelven caso por caso, y si el contrato no dice nada, queda sujeto a negociación.
Expensas extraordinarias aprobadas antes del alquiler
Si la asamblea del consorcio aprobó una obra extraordinaria antes de que empezara el contrato de alquiler, y las cuotas se siguen pagando durante la vigencia del contrato, esas cuotas son claramente a cargo del propietario. El inquilino no votó esa obra ni se beneficia de ella más allá del uso transitorio.
Qué debería decir el contrato de locación
La mayoría de los contratos de alquiler en Argentina dicen algo como: "las expensas ordinarias serán a cargo del locatario y las extraordinarias a cargo del locador". Eso está bien como principio general, pero es insuficiente para prevenir conflictos.
Un contrato bien redactado debería incluir:
- Definición explícita de qué rubros se consideran ordinarios y cuáles extraordinarios para ese contrato en particular. No alcanza con remitir a la "costumbre" o a la "ley".
- Tratamiento del fondo de reserva: si lo paga el inquilino o el propietario, y qué pasa si se usa para gastos extraordinarios durante la vigencia del contrato.
- Mecanismo de notificación: cómo y cuándo el propietario informa al inquilino sobre expensas extraordinarias aprobadas por la asamblea.
- Cómo se comprueba: obligación de enviar la liquidación de expensas mensual desglosando rubros ordinarios y extraordinarios. Muchas liquidaciones no hacen este desglose, lo que impide saber cuánto corresponde a cada parte.
- Tope o límite: algunos contratos incluyen un tope para las expensas ordinarias (por ejemplo, "si las expensas ordinarias superan X, el excedente es a cargo del propietario"). Esto protege al inquilino de aumentos desproporcionados.
Qué pasa cuando el contrato no dice nada
Si el contrato de locación no menciona las expensas (algo más común de lo que debería), se aplican las normas supletorias del Código Civil y Comercial. El artículo 1209 establece que el locatario tiene a su cargo los gastos derivados del uso ordinario de la cosa, y el locador los gastos necesarios para conservarla en buen estado.
En la práctica, esto se traduce en: el inquilino paga las expensas que aparecen en la liquidación como "ordinarias" y el propietario paga las "extraordinarias". Si la liquidación no distingue (muchas no lo hacen), el inquilino paga todo y después reclama al propietario el reembolso de los conceptos extraordinarios.
Este mecanismo es engorroso y generalmente ineficiente. El inquilino tiene que identificar qué rubros son extraordinarios en una liquidación que no siempre es clara, calcular el monto, reclamar al propietario, y esperar que le reembolse. Si el propietario se niega, el inquilino puede descontar el monto del alquiler (retención de pago con causa), pero eso genera conflicto y potencialmente reclamos cruzados.
Cómo la administración digital resuelve el problema
Una de las ventajas de la administración digital de consorcios es la transparencia en la liquidación. Los sistemas modernos permiten clasificar cada gasto como ordinario o extraordinario desde la carga, y generar liquidaciones que muestran claramente cuánto corresponde a cada categoría.
Esto beneficia a todos:
- Al administrador: reduce reclamos y consultas porque la liquidación es autoexplicativa.
- Al propietario: sabe exactamente cuánto tiene que pagar de extraordinarias sin depender del inquilino para el cálculo.
- Al inquilino: tiene certeza de qué le corresponde pagar y puede verificarlo contra el certificado de expensas.
- A la inmobiliaria: puede mediar con datos objetivos cuando hay disputas, en lugar de interpretar liquidaciones ambiguas.
Conclusión: aclarar antes de firmar
La disputa sobre quién paga las expensas es casi siempre un problema de comunicación previa, no de derecho. Cuando las partes acuerdan por escrito, con claridad y detalle, qué paga cada uno, los conflictos desaparecen. Cuando el contrato es vago o directamente omite el tema, cada parte interpreta la ambiguedad a su favor y el conflicto es inevitable.
Si sos propietario: especificá en el contrato qué rubros son ordinarios (a cargo del inquilino) y cuáles extraordinarios (a tu cargo). Obligate a enviar la liquidación desglosada. Si sos inquilino: antes de firmar, pedí ver las últimas 3 liquidaciones de expensas para conocer el monto real y la proporción de extraordinarias. Si hay obras aprobadas o en curso, negociá quién paga las cuotas restantes.