Qué coberturas son obligatorias
La ley de propiedad horizontal (13.512) y el Código Civil y Comercial establecen que todo consorcio debe contar con un seguro que cubra, como mínimo, el edificio contra riesgo de incendio. Pero en la práctica, un seguro que solo cubra incendio es insuficiente y expone al consorcio a riesgos patrimoniales enormes. El estándar del mercado es el seguro integral de consorcio, que agrupa varias coberturas en una sola póliza.
Las coberturas que todo consorcio debería tener:
Incendio del edificio
Es la cobertura base y obligatoria. Cubre la reconstrucción o reparación del edificio (partes comunes) en caso de incendio, rayo o explosión. El punto crítico es la suma asegurada: debe reflejar el costo real de reconstrucción del edificio, no el valor de mercado ni el valor fiscal. Un edificio de 20 departamentos en CABA puede tener un valor fiscal de $50 millones pero un costo de reconstrucción de $500 millones. Si la suma asegurada es la fiscal, el consorcio cobra una décima parte del daño real.
La actualización de la suma asegurada debe hacerse al menos una vez al año, considerando la inflación en materiales de construcción. Muchos consorcios no la actualizan y descubren en el siniestro que están infrasegurados. La regla proporcional aplica: si el edificio vale $500M y aseguraste $250M (el 50%), la aseguradora paga solo el 50% del daño, incluso si el daño es menor que la suma asegurada.
Responsabilidad civil
Cubre los daños que el edificio o sus partes comunes causen a terceros. Ejemplos concretos: una baldosa de la fachada que se desprende y lastima a un peatón, un caño maestro que se rompe e inunda el local de planta baja, un ascensor que falla y provoca lesiones. Sin esta cobertura, el consorcio responde con su patrimonio (el fondo de reserva, las expensas futuras) y potencialmente los propietarios con el suyo.
La suma asegurada de responsabilidad civil debe ser generosa. Un accidente grave en un ascensor puede generar un reclamo de varios millones. La diferencia de prima entre una cobertura de $10M y una de $50M suele ser marginal comparada con el riesgo que se está cubriendo.
Accidentes personales de trabajadores
El personal del consorcio (encargados, porteros, personal de limpieza) debe estar cubierto por una ART (Aseguradora de Riesgos del Trabajo). Esto es obligatorio por la ley 24.557 y no depende del seguro integral del edificio. La ART se contrata por separado, pero su pago también se incluye en las expensas.
Atención con los trabajadores informales: si el consorcio tiene personal sin registrar (algo más frecuente de lo que se admite), un accidente laboral sin ART genera responsabilidad directa del consorcio y, en casos graves, de los miembros del consejo de administración que lo permitieron.
Coberturas opcionales pero recomendables
- Rotura de cristales: vidrios de partes comunes (hall, ventanas de escalera, puertas de entrada). En edificios con grandes superficies vidriadas, un solo vidrio puede costar cientos de miles de pesos.
- Daños por agua: roturas de cañerías maestras, tanque de agua, bombas de impulsión. Es una de las coberturas más usadas y también una de las que más exclusiones tiene (ver sección de exclusiones).
- Robo de partes comunes: bombas, tableros eléctricos, cables, matafuegos. Menos glamoroso que el incendio pero mucho más frecuente.
- Responsabilidad civil de garaje: si el edificio tiene cocheras, cubre daños a vehículos estacionados por hechos como inundaciones, derrumbes o caída de objetos desde las instalaciones.
- Daño eléctrico: sobretensiones que dañan equipos de partes comunes (ascensores, bombas, portero eléctrico, cámaras de seguridad).
- Responsabilidad civil de ascensores: cobertura específica para daños causados por mal funcionamiento de ascensores. Algunas pólizas la incluyen en la RC general; otras la excluyen y la venden como adicional.
Exclusiones comunes que nadie lee
Las exclusiones son la letra chica del seguro. Cada póliza tiene las suyas, pero estas son las más frecuentes y las que más reclamos rechazados generan:
- Desgaste, vetustez y falta de mantenimiento: si una cañería se rompe porque tenía 40 años y nunca se cambió, la aseguradora puede rechazar el reclamo argumentando que el daño no fue accidental sino por falta de mantenimiento. Esta exclusión es la más peleada en mediaciones y juicios.
- Daños preexistentes: humedades, fisuras o filtraciones que existían antes de la vigencia de la póliza.
- Actos de los propietarios o locatarios: si un propietario hace una reforma sin autorización y provoca un daño a partes comunes, la aseguradora puede rechazar la cobertura.
- Terremoto, inundación por desborde de ríos, fenómenos meteorológicos extraordinarios: dependiendo de la zona geográfica, estas coberturas pueden estar excluidas o tener sublímites muy bajos.
- Objetos de los propietarios en partes comunes: bicicletas, cochecitos o muebles en pasillos y halls no están cubiertos por el seguro del consorcio.
"El mejor momento para leer las exclusiones de tu póliza es antes de necesitar usarla. El peor momento es cuando el perito de la aseguradora te las lee en voz alta frente al daño."
Cómo evaluar propuestas de aseguradoras
El administrador debería presentar al consorcio al menos tres cotizaciones de compañías diferentes antes de renovar la póliza. Comparar solo por precio es un error grave. Estos son los criterios que importan:
Checklist para evaluar una póliza de consorcio
| Criterio | Qué verificar | Señal de alerta |
|---|---|---|
| Suma asegurada incendio | Que refleje costo de reconstrucción real | Valor muy bajo sin justificación técnica |
| RC - Suma asegurada | Mínimo $20M para edificios chicos, $50M+ para grandes | RC inferior a $10M |
| Franquicia | Monto que el consorcio paga de su bolsillo antes de que cubra el seguro | Franquicias altas que hacen inviable reclamar daños menores |
| Exclusiones | Listado completo de lo que NO cubre | Exclusión de daños por agua en edificios con cañerías viejas |
| Solvencia de la compañía | Ranking SSN, antecedentes de pago | Aseguradoras desconocidas con primas muy baratas |
| Servicio de siniestros | Tiempo de respuesta, experiencia en consorcios | Sin oficina de siniestros dedicada a consorcios |
La franquicia es clave. Muchas pólizas tienen franquicias del 10% o 20% del daño, con un mínimo en pesos. Si la franquicia mínima es de $500.000 y el daño es de $600.000, el consorcio paga $500.000 de su bolsillo y la aseguradora solo $100.000. En la práctica, una franquicia alta convierte al seguro en algo que solo sirve para siniestros grandes.
El rol del administrador en el seguro
El administrador es responsable de contratar y mantener vigente el seguro del consorcio. Esta responsabilidad incluye:
- Actualizar la suma asegurada anualmente para que refleje el costo real de reconstrucción.
- Presentar al menos tres cotizaciones antes de contratar o renovar, para que los propietarios puedan comparar.
- Informar el detalle de coberturas y exclusiones en la reunión de consorcio o por comunicación escrita.
- Denunciar siniestros dentro del plazo que establece la póliza (generalmente 72 horas). Una denuncia tardía puede hacer que la aseguradora rechace el reclamo.
- Conservar la documentación: póliza vigente, certificados de cobertura, denuncias de siniestros anteriores, comunicaciones con la aseguradora.
Si el administrador no cumple con estas obligaciones y el consorcio sufre un daño que no está cubierto por culpa de una póliza inadecuada o vencida, puede ser responsable personalmente por el perjuicio. Esto está expresamente contemplado en el artículo 2067 del Código Civil y Comercial.
Cuánto debería costar
El costo del seguro integral de consorcio varía enormemente según la ubicación, el tamaño del edificio, la antigüedad, las coberturas contratadas y la suma asegurada. Como referencia orientativa para CABA en febrero de 2026:
- Edificio chico (hasta 10 unidades): entre $80.000 y $200.000 mensuales en expensas.
- Edificio mediano (10 a 30 unidades): entre $150.000 y $400.000 mensuales.
- Edificio grande (30+ unidades con amenities): entre $300.000 y $800.000 mensuales.
El seguro suele representar entre el 5% y el 10% del total de expensas comunes. Si está muy por debajo, probablemente la cobertura es insuficiente. Si está muy por encima, vale la pena pedir cotizaciones alternativas.
Qué hacer cuando pasa un siniestro
El protocolo de actuación ante un siniestro debería estar documentado y ser conocido por el encargado y el administrador:
- Proteger personas: evacuar si es necesario, llamar a emergencias (100 bomberos, 107 SAME).
- Documentar el daño: fotos, videos, testimonios escritos de testigos. Cuanta más evidencia, mejor.
- No reparar antes de la inspección: salvo que sea necesario para evitar un daño mayor (tapar una pérdida de agua, por ejemplo), no tocar nada hasta que el perito de la aseguradora inspeccione.
- Denunciar dentro de las 72 horas: por escrito (email con acuse de recibo o nota en la aseguradora). La denuncia verbal no alcanza.
- Guardar presupuestos y facturas: de las reparaciones de emergencia y definitivas. La aseguradora va a pedir todo.
Como explica nuestra guía sobre obligaciones del administrador, la gestión del seguro es una de las responsabilidades más importantes y menos visibles del administrador. Un administrador proactivo revisa la póliza cada año, compara precios, actualiza sumas aseguradas y tiene un protocolo de siniestros documentado. Uno reactivo descubre los problemas del seguro cuando ya es tarde.
Las plataformas de gestión de consorcios permiten digitalizar todo el ciclo del seguro: almacenar la póliza vigente, registrar vencimientos, documentar siniestros con fotos y seguimiento, y generar alertas de renovación. Es el tipo de gestión que, bien hecha, pasa desapercibida. Mal hecha, cuesta millones.