- 64% de los consorcios en CABA realizaron al menos una asamblea virtual o hibrida en 2025
- 38% de aumento en la participacion promedio cuando se habilita la modalidad online
- 23% de las asambleas presenciales no alcanzan quorum en primera convocatoria
- 72% de los propietarios menores de 45 anos prefieren participar de forma remota
Antes de marzo de 2020, sugerir una asamblea de consorcio por videoconferencia era casi una herejia juridica. El reglamento de copropiedad de la mayoria de los edificios argentinos —redactado hace 20 o 40 anos— ni siquiera contemplaba la posibilidad. Despues de dos anos de pandemia, la realidad impuso lo que la legislacion tardaba en regular: los consorcios necesitaban tomar decisiones y los propietarios no podian (o no querian) reunirse presencialmente.
Hoy, en 2026, la situacion es una mezcla curiosa de avance practico y ambiguedad juridica. Miles de consorcios realizan asambleas virtuales con naturalidad, pero el marco legal sigue siendo un patchwork de normas nacionales, disposiciones locales y doctrina judicial que no siempre coinciden.
El marco legal: que dice la normativa vigente
El Codigo Civil y Comercial: silencio elocuente
El Codigo Civil y Comercial de la Nacion (Ley 26.994), que regula la propiedad horizontal en los articulos 2037 a 2072, no menciona las asambleas virtuales. El articulo 2059 establece que la asamblea es la reunion de propietarios y regula cuestiones de convocatoria, quorum y mayoria, pero no especifica que la reunion deba ser presencial ni prohibe que sea virtual.
Este silencio ha sido interpretado de dos maneras. La posicion conservadora sostiene que, al no estar expresamente autorizada, la asamblea virtual carece de validez. La posicion mayoritaria en la doctrina actual —y la que han adoptado los tribunales que se pronunciaron sobre el tema— es que lo que la ley no prohibe, esta permitido, siempre que se respeten los derechos de todos los copropietarios.
CABA: la Disposicion 1.170/2020 y sus alcances
La Ciudad de Buenos Aires fue la primera jurisdiccion en dar un marco regulatorio a las asambleas virtuales de consorcios. La Disposicion 1.170/2020 del Registro Publico de Administradores de Consorcios (RPA) autorizo expresamente la realizacion de asambleas por medios virtuales, estableciendo requisitos minimos:
- La convocatoria debe indicar la plataforma a utilizar y las instrucciones de acceso
- Debe garantizarse la identificacion de cada participante
- Todos los propietarios deben tener acceso al medio tecnologico elegido
- La sesion debe poder grabarse como respaldo del acta
Posteriormente, la Ley 6.526 de CABA (2022) consolido la posibilidad de asambleas hibridas —con participacion presencial y virtual simultanea— como formato permanente, no limitado a emergencias sanitarias. Esto convirtio a CABA en la jurisdiccion con mayor claridad normativa del pais.
Provincia de Buenos Aires y el resto del pais
La Provincia de Buenos Aires no tiene una norma especifica sobre asambleas virtuales de consorcios. En la practica, la mayoria de los tribunales bonaerenses han aceptado la validez de las asambleas virtuales cuando se demuestra que todos los propietarios fueron debidamente notificados y tuvieron la oportunidad efectiva de participar.
En Cordoba, Rosario, Mendoza y otras ciudades con edificios de propiedad horizontal significativos, la situacion es similar: ausencia de norma especifica, tolerancia judicial pragmatica, y una tendencia creciente a la regulacion por via del reglamento de copropiedad.
Requisitos tecnicos: que necesita una asamblea virtual valida
La plataforma
No cualquier herramienta de videoconferencia es adecuada para una asamblea de consorcio. Los requisitos minimos que debe cumplir la plataforma son:
- Identificacion de participantes: cada propietario debe poder ser identificado con nombre y unidad funcional. Las plataformas que permiten participar con seudónimos o sin camara no son adecuadas para verificar identidad.
- Capacidad suficiente: debe soportar simultaneamente a todos los propietarios del edificio sin degradacion de audio o video.
- Sistema de votacion: idealmente, la plataforma debe permitir votaciones formales (no solo "levantar la mano") con registro automatico del voto de cada unidad funcional.
- Grabacion: la sesion completa debe grabarse como respaldo documental del acta.
- Chat o canal de texto: para que los propietarios que tengan problemas de audio puedan expresarse por escrito.
Las plataformas mas utilizadas por los administradores argentinos son Zoom (por su funcion de sala de espera, grabacion y encuestas), Google Meet (por su accesibilidad) y Microsoft Teams. Sin embargo, ninguna de estas fue disenada para el contexto especifico de una asamblea de consorcio, lo que genera fricciones operativas: la verificacion de identidad es manual, la votacion por porcentaje de parte indivisa requiere calculos externos, y la generacion del acta es enteramente manual.
Las plataformas de gestion de consorcios que integran la funcionalidad de asamblea —como el modulo de asambleas de Portero— resuelven estos problemas de raiz: la identidad del propietario ya esta verificada en el sistema, el porcentaje de voto se calcula automaticamente segun la parte indivisa, y el acta se genera con los datos de la sesion sin intervencion manual.
El quorum: presencial, virtual o mixto
El quorum es, quiza, el punto mas sensible de las asambleas virtuales. El articulo 2060 del Codigo Civil y Comercial establece que la asamblea requiere la presencia de propietarios que representen mas de la mitad de las partes indivisas del edificio (quorum de primera convocatoria). Si no se alcanza, se convoca a segunda con los propietarios que asistan.
En las asambleas hibridas, el quorum se computa sumando los propietarios presentes fisicamente y los conectados virtualmente. El acta debe detallar cuantos asistieron por cada via. La clave es que ambos grupos tengan las mismas posibilidades de participar: escuchar, hablar y votar.
Un problema recurrente en la practica es el propietario que se conecta a la videoconferencia pero no participa activamente —puede haberse desconectado, haber dejado la sesion abierta sin estar presente, o tener problemas tecnicos que le impiden intervenir. Para evitar impugnaciones, es recomendable que el administrador verifique la presencia efectiva de los participantes virtuales al menos al inicio de cada votacion.
Problemas frecuentes y como prevenirlos
1. Manipulacion de quorum
Uno de los riesgos mas citados por los detractores de las asambleas virtuales es la manipulacion de quorum. En la practica, se han detectado casos donde un mismo propietario se conecta desde dos dispositivos (uno a su nombre, otro supuestamente de un vecino que le otorgo poder) o donde personas ajenas al consorcio participan haciendose pasar por propietarios.
La prevencion pasa por tres controles: (1) verificacion de identidad al ingreso (documento visible en camara), (2) cruce con el registro de propietarios del consorcio, y (3) validacion de poderes con anticipacion minima de 48 horas.
2. Verificacion de identidad y poderes
El otorgamiento de poderes para asambleas de consorcio no requiere escritura publica. Basta una autorizacion simple firmada por el propietario. En el contexto virtual, se acepta el envio por email del poder escaneado o fotografiado, siempre que el administrador pueda verificar la autenticidad de la firma.
La doctrina mayoritaria acepta tambien el poder otorgado por medios electronicos (email, WhatsApp) siempre que sea inequivoco: debe identificar al poderdante, al apoderado, la asamblea especifica y los temas sobre los cuales se delega el voto.
3. Problemas tecnicos durante la asamblea
La caida de la conexion de un propietario durante una votacion es el escenario mas complicado. Si el propietario no puede reconectarse y su voto es determinante para la mayoria, la votacion podria ser impugnada.
La mejor practica es establecer en la convocatoria un protocolo de contingencia: (a) se esperaran 10 minutos para reconexion, (b) si no se logra, el propietario podra enviar su voto por WhatsApp al administrador dentro de los siguientes 30 minutos, (c) si no se recibe el voto, se considerara ausente para esa votacion.
4. El acta: el documento que importa
El acta de asamblea es el documento legal que da fe de lo resuelto. En una asamblea virtual, el acta debe incluir informacion adicional a la habitual:
- Plataforma utilizada y hora exacta de inicio y finalizacion
- Listado de asistentes presenciales y virtuales, con indicacion de la via de participacion
- Constancia de que la sesion fue grabada y donde se conserva la grabacion
- Detalle de cada votacion con el voto de cada unidad funcional y la via por la cual se emitio
- Registro de incidencias tecnicas (desconexiones, problemas de audio, etc.)
La grabacion de la sesion no reemplaza al acta, pero es un respaldo invaluable ante impugnaciones. Se recomienda conservarla por un minimo de dos anos.
Asambleas y morosidad: una relacion directa
Las asambleas son, por definicion, el espacio donde el consorcio toma decisiones sobre la morosidad: aprobacion de planes de pago, autorizacion de acciones judiciales, contratacion de abogados. No es casualidad que la morosidad que afecta al 31% de los consorcios sea el tema mas frecuente en las asambleas extraordinarias.
La modalidad virtual tiene un efecto interesante sobre esta dinamica. Cuando las asambleas son exclusivamente presenciales, los propietarios morosos tienden a no asistir —por verguenza, por conflicto con vecinos, o simplemente por desinteres. En las asambleas hibridas, la participacion de morosos aumenta un 15%, probablemente porque la barrera de asistir virtualmente es mas baja que la de presentarse fisicamente ante vecinos que saben de la deuda.
Esta mayor participacion es positiva: un moroso que participa de la asamblea y escucha la situacion financiera del consorcio es mas probable que acepte un plan de pago que uno que se aísla completamente.
Mejores practicas para administradores
Antes de la asamblea
- Convocatoria clara: incluir en la convocatoria el enlace de la plataforma, las instrucciones de acceso paso a paso, y un numero de telefono de soporte tecnico para el dia de la asamblea.
- Prueba tecnica: ofrecer una sesion de prueba 48 horas antes para propietarios que no esten familiarizados con la plataforma.
- Recepcion de poderes: establecer un plazo limite (48 horas antes) para recibir poderes y verificarlos.
- Documentacion previa: enviar el orden del dia, los balances y toda la documentacion relevante con al menos 10 dias de anticipacion, en formato digital.
Durante la asamblea
- Moderacion estricta: designar un moderador (puede ser el administrador o un tercero) que gestione los turnos de palabra, silencie a los participantes cuando no hablan, y controle el chat.
- Votaciones formales: para cada punto del orden del dia, realizar una votacion formal con registro individual. Evitar las votaciones por "consenso" o "nadie se opone" que son impugnables.
- Verificacion periodica: al iniciar cada votacion, verificar que los participantes virtuales siguen conectados y atentos.
- Grabacion visible: anunciar al inicio que la sesion se graba y obtener consentimiento de los participantes.
Despues de la asamblea
- Acta inmediata: redactar el acta dentro de las 48 horas siguientes, mientras los detalles estan frescos.
- Circulacion: enviar el acta a todos los propietarios (hayan asistido o no) con acuse de recibo.
- Resguardo: conservar la grabacion, los registros de asistencia, los poderes recibidos y las capturas de pantalla de las votaciones.
La tecnologia como aliada de la transparencia
Las asambleas virtuales no son solo una cuestion de comodidad: son una herramienta de transparencia. Cuando la asamblea se graba, cuando cada voto queda registrado digitalmente, cuando los documentos se comparten con anticipacion y se discuten en un espacio donde todos pueden participar —incluso quienes trabajan, quienes viajan, quienes tienen movilidad reducida—, el consorcio funciona mejor.
Los datos son contundentes: los consorcios que adoptaron la modalidad hibrida de forma permanente reportan un 38% mas de participacion que los que mantienen exclusivamente el formato presencial. Y la participacion no es un dato menor: las decisiones tomadas con mayor representacion son mas dificiles de impugnar, mas faciles de implementar y generan menos conflicto posterior.
La tecnologia no resuelve los problemas de fondo de la propiedad horizontal argentina —los costos crecientes, la morosidad, la desconfianza entre vecinos—, pero elimina las excusas para no participar. Y en un sistema donde las decisiones se toman por mayoria, la participacion es el primer paso para que todo lo demas funcione.
El desafio para 2026 no es convencer a los consorcios de que las asambleas virtuales son posibles —eso ya se demostro—, sino asegurar que se hagan bien: con identidad verificada, con votos registrados, con actas completas y con la grabacion como respaldo. Las herramientas existen. El marco legal, lentamente, se esta adaptando. Lo que falta es que cada administrador las adopte con la seriedad que el acto asambleario requiere.